都市計画区域の概略
１．都市計画とは都市計画とは、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備、及び市街地開発事業に関する計画のことです。
２．都市計画区域とは
都市計画区域は、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域などを指定するもので、一の市町村及び都府県の区域を超えて指定されることもあります。
３．都道府県が定める都市計画の決定手続
1つの都道府県内に、都市計画区域を指定するのは都道府県です。
都市計画区域が2つ以上の都道府県にわたる場合は、国土交通大臣が指定します。
原案の作成
↓
公告、および案の公衆への縦覧
↓ (縦覧期間は２週間←条例で延長することができます）
利害関係人の意見提出
↓
関係市町村の意見を聴く
↓
都道府県都市計画審議会の議
↓ (一定の場合に国土交通大臣と協議し同意を得る)
都市計画の決定
↓
告示および縦覧
都市計画の種類〜区域区分〜
区域区分無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、指定した都市計
画区域を、更に区分けして、�〇坡慌酋莪茵↓∋坡慌縦汗斡莪茵↓６莪莇菠�が定められていない区域に分けます。
�〇坡慌酋莪�
すでに市街地を形成している区域、更に今後おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域をいいます。
�∋坡慌縦汗斡莪�
市街化を抑制するべき区域をいいます。
�６莪莇菠�が定められていない区域
区域区分は、大都市圏の一定の地域を除いて、必ずしなければならないというものではなく、市街化区域と市街化調整区域に分ける必要がないときは、区域区分は行われません。
このような区域を非線引区域と呼ばれています。
都市計画の種類「地域区分＞用途地域」
１．第１種低層住居専用地域低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域のこと。
建物の高さを10mまたは12m以下に抑える絶対高さ制限があります。
２．第２種低層住居専用地域
主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域のこと。
第１種低層住居専用地域と同様、建物の高さを10mまたは12m以下に抑える絶対高さ制限があります。
３．第１種中高層住居専用地域
中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域のこと。
低層住居専用地域のような絶対高さ制限がないので、容積率に応じて4階建て以上の中高層マンションなどが建築できる。
４．第２種中高層住居専用地域
主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域のこと。
５．第１種住居地域
住居の環境を保護するため定める地域のこと。
６．第２種住居地域
主として住居の環境を保護するために定める地域のこと。
７．準住居地域
道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域のこと。
８．近隣商業地域
近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域のこと。
９．商業地域
主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域のこと。
１０．準工業地域
主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域のこと。
１１． 工業地域
主として工業の利便を増進するため定める地域のこと。
１２．工業専用地域
工場の利便を増進するため定める地域のこと。
都市計画の種類「地域区分＞その他の地域」
１．特別用途地区都市計画上必要があるときは、用途地域内にさらに特別用途地区が指定される。例えば、旧街道の宿場町であり、店舗と住宅が混在している地区において、歴史・文化が漂う古くからの商業と住宅が混在する環境の保全又は増進を図るための宿場町環境保全特別用途地区等が想定される。
２．特定用途制限地域
従来、建築物や工作物の用途制限が行われていなかった、いわゆる非線引き白地地域（線引きをしていない都市計画区域のうち、用途地域が定められていない区域）において、良好な環境の形成又は保持を図る視点から必要な土地利用規制を課すことを目的として、平成１２年の都市計画法・建築基準法の改正により、特定用途制限地域制度が創設され、非線引き白地地域のうち都市計画上必要がある区域において、建築物等の用途を規制できることとされた。
３． 高層住居誘導地区
高層住居誘導地区は、平成９年の法改正により新たに設けられたものであり、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第１種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域または準工業地域で容積率が１０分の５０と定められたものに指定される（都市計画法9条15項）。高層住居誘導地区内では、その高層住居誘導地区に関する都市計画において建ペイ率の最高限度または建築物の敷地面積の最低限度が定められた場合には、建築物はこの内容に適合するものでなければならない。
４．高度地区
用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、都市計画の見地から高度地区（最高限高度地区と最低限高度地区とがある）を指定し、その高さの限度を都市計画で定めることができることとなっている。
５．高度利用地区
用途地域内の市街地において、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、都市計画において高度利用地区が指定される（都市計画法9条17項）。高度利用地区においては、容積率の最高限度及び最低限度、健ペイ率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度ならびに壁面の位置の制限が都市計画で定められることとなっている。
６．景観地区
市街地の良好な景観の形成を図るため定める地区をいいます。
７．風致地区
都市の風致を維持するために定められる地区で、建築物の建築、宅地の造成、木竹の伐採等の行為は都道府県の条例で規制される。
開発許可の定義
１．開発許可の定義主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更を言います。
特定工作物とは
� ‖莪貅鐺団蟾�作物
コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラントなど
�◆‖萋鷦鐺団蟾�作物
ゴルフコース（面積に関係なし）
１ヘクタール以上の運動場、陸上競技場、野球場、テニスコート・レジャー施設・遊園地・墓園等
※ 学校(大学・専修学校・各種学校を除く)の施設に該当するものは含みません。
２．開発行為の許可
建築物を建築する目的で開発行為をしようとする者は、原則として、市街化調整区域内においてはすべて、市街化区域内では1,000平方メートル
以上、区域区分が定められていない都市計画区域(非線引き区域)及び準都市計画区域において3,000平方メートル以上の土地について行うとき、都道府県知事の許可を受けなければならない。
� ‥垰垠弉莇莪�
市街化区域…1,000平方メートル以上
非線引き区域、区域区分が定められていない区域…3,000平方メートル以上
市街化調整区域…面積を問わず、全ての開発行為に開発許可を必要
�◆‥垰垠弉莇莪莖�
準都市計画区域…3,000平方メートル以上
都市計画、準都市計画区域以外…10,000平方メートル(1 ha )以上
