宅建業〜宅地・建物、取引、業〜
１．宅地� 仝什�建物が建っている
�◆，海譴�ら建物を建てる予定で取引をする土地
�� 用途地域内の土地
※ 但し、用途地域以内の土地の全てが宅地になるわけではありません。道路、公園、河川、水路、広場という公共施設用地になっているものは宅地ではありません。
用途地域内で公共施設の予定地（道路予定地など）はまだ公共施設になっていないので、宅地になります。
２．取引
取引とは…
・売買や交換の当事者になること
・売買や交換や貸借の媒介または代理を行うこと
これらの行為を事業として行う場合に限って、免許が必要になります。
また、自ら宅地や建物の貸借を行うことは取引に含まれません⇒免許不要
★ポイント
・賃貸の場合は媒介や代理だけが宅建業の取引にあたりますから、自己所有のアパートを自ら賃貸する場合は免許不要です。
・宅地の分譲やマンションの分譲の媒介や代理を宅建業者に頼んだ場合でも、自ら売主として取引する以上、宅建業の取引にあたります。
但し、取引に当たる行為でも、業に当たらなければ免許は不要です。
では、業とは？
業とは
� �不特定多数の相手に対して取引を行うこと
�◆�何回も繰り返して取引すること（反復継続）
「取引」「業」の具体的な注意点
【問題】Ａは、自己の所有する１棟の区分所有建物（専有部分50戸）を不特定多数の者に分譲しようとしたが、Ａは建築業を行っていたため、Ｂに当該分譲を一任したとき、Ａは免許を必要としないが、Ｂは免許を必要とする。
【正解 ×】Ａが、区分所有建物をＢに一任して不特定多数の者に分譲するとき、「分譲の一任」とは、分譲の“代理”を依頼することに他なりません。代理行為は本人（Ａ）に及ぶため、本人Ａ及びその代理人Ｂは、いずれも免許を必要とします。
免許〜免許の欠格事由〜
免許の欠格事由会社の役員や政令で定める使用人に欠格事由がある場合、その会社は免許の申請はできません。
欠格事由の役員とは、取締役、執行役、相談役、顧問などをいいます。
常勤、非常勤は問いません。
監査役は欠格事由の役員にあたりません。
政令で定める使用人とは、支店長などを指します。
� 〔だ�年者
営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、その法定代理人（親など）が欠格事由に当たるときは、免許を受けることはできません。
�◆�成年被後見人・被保佐人
※ 被補助人は欠格事由にはあたりません。
�� 破産者
破産手続き開始の決定があっても、復権を得れば欠格事由はなくなります。
�ぁー�刑者
�顱�禁錮以上の刑に処せられた場合
禁錮以上の刑に処せられた場合、刑の執行が終わり、または刑の執行を受けることがなくなった日から、5年を経過しないと、免許を受けることはできません。
�髻＿宍�の罪を犯して罰金刑に処せられた場合、刑の執行が終わり、または刑の執行を受けることがなくなった日から、5年を経過しないと、免許を受けることはできません。
下記の罪
・宅建業法の罪
・刑法の暴行罪、脅迫罪、障害罪等
・凶器準備集合及び結集罪、背任罪
・暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の罪
・暴力行為等処罰に関する法律の罪
※ 執行猶予期間が満了した場合、直ちに欠格事由ではなくなります。
�ァ仝蟻襍�業者の場合
�顱�不正の手段により免許を取得
�髻�業務停止処分事由に該当し、情状が特に重い場合
�鵝�業務停止処分に違反
※ これらの事由で免許が取り消された場合、その免許の取り消しの日から5年間は欠格事由になります。
※ 宅建業者が免許を取り消される場合は色々ありますが、欠格事由になるのは、上記の3点です。
�Α´イ量筏�取り消し処分を免れたもの
�イ量筏�取り消し処分事由があるとして、免許取り消し処分の聴聞の場所及び日時の公示後、相当な理由なく、廃業等の届出をしたものは、廃業等の届出をした日から、5年間は欠格事由になります。
※ 業務停止処分事由にあたるとして、聴聞の場所と日時を公示されたあと、廃業などの届出をした人は、欠格事由にあたりません。
※ 業務停止処分を受けることはあっても、免許取り消し処分を受けることはないので、その人が廃業の届出をしても免許取り消し処分を免れるために行った行為ではない。
�А´ァ↓Δ乏催�する会社に対して、免許取り消し処分の聴聞の場所及び日時を公示した際、その日から遡って60日以内にその会社の役員であったもの
�─＼貲い亮莪�主任者を設置しないもの
事務所につき従業員5人に対して1人以上の専任の取引主任者を設置していない場合
免許〜申請方法〜
１．都道府県知事免許１つの都道府県の中だけに事務所を構える場合は、その都道府県の知事に免許を申請します。
２．国土交通大臣免許
２つ以上の都道府県にまたがって事務所を構える場合は、国土交通大臣に免許を申請します。
★ポイント
� ‥堝刺楔�知事免許業者が国土交通大臣免許に免許換えをする場合
国土交通大臣に免許の申請をする場合は、主たる事務所の所在地を管轄している都道府県知事を経由して行います。
�◆々馘攜鯆迷膺談筏�業者が都道府県知事免許に免許換えをする場合
国土交通大臣免許を受けている宅地建物取引業者が、Ｂ県内の支店を廃止して、主たる事務所のあるＡ県内の事務所のみで営業しようとするときは、直接Ａ県知事に申請することになります。
�� 本店で宅建業を営んでない場合
本店で宅建業を営んでいなくても、支店で宅建業を営んでいれば、宅建業を営んでいない本店も常に宅地建物取引業法では事務所として扱われます。この場合、２つ以上の都道府県に事務所がある場合は、国土交通大臣の免許を受けなければいけません。
免許〜効力〜
１．免許の更新免許の有効期間
５年
更新申請時期
免許期間の満了日の９０日前から３０日前まで
更新請求後の免許期間の満了
期間満了後も引き続き有効
更新後の期間の起算日
前の免許の期間満了日の翌日から
２．宅建業者名簿の変更
変更の届出が必要な名簿の記載事項
・商号、名称
・法人の役員の氏名・個人の氏名
・法令で定める使用人の氏名
・事務所の名称と所在地
・事務所の専任の取引主任者の氏名
届け先
免許権者（国土交通大臣の場合は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事経由）
届出期間
変更後３０日以内
★届出不要（テストで引っ掛ける問題として出される！）
・兼業の種類（宅建業のほかに建設業など）に変更があっても届出は不要です。
・人物（役員、使用人、専任の取引主任者）の住所の変更があった場合は届出不要です。
※ 役員には，業務の監査権限をもつ監査役や監事等も含まれます。
３．免許証
免許の更新を怠った場合に免許証が失効しても、免許証は返納する必要はありません。
４．廃業などの届出
� 仝朕誘伴圓瞭禄亟�間
死亡
相続人が、その死亡を知ってから３０日以内
廃業
宅建業者であったものが３０日以内に
破産
破産管財人が３０日以内に
�◆）／誘伴圓瞭禄亟�間
合併
合併で消滅した法人の代表役員であったものが３０日以内に
廃業
代表役員が３０日以内に
破産
破産管財人が３０日以内に
免許〜例外〜
免許を得ていなくても、宅建業を行うことができる場合１．国、地方公共団体、公庫、公社
２．信託会社（届出は必要）
※ 取引の結了の範囲内で宅建業者とみなされます
